法律知识

王某以其父亲王某某、母亲李某某、王某三人组成的家庭名义申请限价商品房，申请人为母亲李某某，家庭申请人口为父亲、母亲和王某。在获得限价商品住房购买资格后，母亲李某某作为申请人签订购房合同并办理产权登记手续，王某实际支付了首付款、偿还贷款、装修房屋并实际居住在该房屋。后，家庭内部因该房屋权利所属产生争议，王某诉至法院，要求法院判令该限价商品房归其所有。

一审法院审理后认为，案涉房屋买卖合同系由李某某在与王某某婚姻关系存续期间签订且目前房屋所有权登记于双方名下，故房屋的所有权应属于李某某、王某某，判决驳回王某的诉讼请求。王某不服，提起上诉。

北京一中院二审审理期间，重点围绕该限价商品房能否依据王某实际出资和占有使用的事实认定归王某单独所有。经查明，《北京市限价商品住房管理办法（试行）》规定，限价商品住房供应对象为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭以及市政府规定的其他家庭。申请家庭应当推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人，申请人须具有本市户口。单身家庭提出申请的，申请人须年满30周岁。申请家庭人均住房面积、家庭收入及家庭总资产净值须符合规定的标准，并实行动态管理。经审核符合条件的家庭只能购买一套限价商品住房，已购买限价商品住房家庭的全部成员不得再次享受其他形式的保障性住房。

本案中，王某在申请限价房时为28周岁，按照相关政策不具备单身家庭独立申购限价商品住房的条件，案涉限价商品房初始登记至李某某名下，后变更登记在李某某、王某某名下。

二审法院审理后认为，限价商品房具备社会保障属性，购房资格依附于家庭成员，房屋的权利归属以登记家庭夫妻为权利主体，家庭成员内部出资、居住使用行为，不能直接突破保障性住房制度对物权主体的限定。

虽然《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第二条对“借名买房”真实权利人享有物权作出了相关规定，但其适用的前提是当事人存在明确借名购房合意且不存在规避政策、违反法律强制性规定的情形。

本案中，在无明确家庭内部确权约定的前提下，王某支付首付款、偿还贷款、装修房屋，属于家庭成员之间资金往来、代付房款、代为偿还贷款、出资装修行为，不能直接等同于享有房屋物权。而且该限价商品房进行变更登记时，已具备变更至王某名下的客观条件，但其最终登记为李某某、王某某按份共有，王某未能作出合理解释，进一步佐证家庭内部并未达成案涉房屋归王某单独所有的合意。最终，二审依法驳回子女全部诉讼请求。

限价商品房等保障性住房承载着社会公共福利功能，准入资格、申购标准、产权登记均受严格政策规制，具备专属、受限、不可随意流转的制度特征。实践中，部分子女因个人年龄、收入、住房条件不满足独立申购标准，遂以父母家庭名义申购保障房，事后凭自身出资、长期居住等事实，主张房屋归其个人所有，但单纯的资金付出与实际使用行为，不产生物权变动效力。即便子女存在实际出资，在家庭成员未达成明确、合法的权属归属合意时，仍应当以不动产登记及政策核定的家庭主体作为合法权利人。社会公众应明晰保障房政策属性，严守申购规则，家庭内部务必提前书面约定，就权属、出资、归属等事宜协商一致，从源头防范家事财产纠纷。